如何使用CDS做空房地产?

必威体育网页版,  方法2:做空与楼市相关的工业品

在美国的次贷危机中,极度简化起来理解的话,就是如上述的案例那样依靠CDS做空楼市的。在美国,之所以可以卖空楼市,而非如上述简例一样赌某人跑路,必威手机客户端,核心原因在于房地产证券化。假设有100个小粉红都向银行申请住房抵押贷款购买了房产,全部都跟小红一样,贷款200万,每月还款8000元;银行把钱借给她们之后,把这100份贷款集中起来做成了标准化的债券,然后卖给了另外10个人有钱人,小黄和他的9个伙伴们。于是情况就变成了:100个小粉红一共借了(200万×100人=)2个亿;她们每个月一共要还(8000元×100人)=80万。而小黄和他的9个伙伴们一人买了10份住房抵押债券,于是每个人都花了(2个亿÷10人=)2000万购买10张这个债券,相当于每个人都借了2000万出来;因为一张债券每个月收益8000元,所以他们每个月会从小粉红那里收取(8000元×10张=)8万元收益。小黄和他的9个小伙伴们可以将这些债券拿到市场上去交易。无论是谁购买一张这样的债券,都相当于借了200万出来供一个小粉红购房、然后每个月收取8000元还款。这个过程就叫做资产(房地产)证券化。

  我们时常听到这样一种说法:“面粉不能贵过面包。土地、钢材、水泥和劳动力的价格扶摇直上,房价岂有下降之理?”这种说法犯了本末倒置的错误,因为决定价格的永远是供需关系,而不是成本。先有高房价,而后才有高地价。当面包卖不出去的时候,必须降价出售,哪怕价格暂时降到比面粉还要便宜。如果价格不由供需关系,而是按成本决定的,那就意味着所有企业都不会亏本,这在现实中是不可能的。

假设我借了1万元给小红,约定小红每个月还我500元利息,然后一年到期时还我本金1万元。如果中途小红破产或跑路,我就拿不回我应得的本金和利息了。为了应对这种违约风险,我找到小绿。小绿认为小红不会破产或跑路,所以同意与我签订一份CDS协议,约定我每月从小红给我的500元利息里面拿出300元给小绿;而如果小红跑路,小绿就要承担我的所有损失,把所有小红该给我的钱赔偿给我。

  不过,中国的金融市场尚不发达,缺乏与楼市相关的做空机制,那么普通投资者能否做空中国楼市呢?答案是肯定的。本文提供三种间接做空中国楼市的方法,可以起到与做空次债相似的效果。

如果这100个小粉红中,有1个人因为某种原因还不上贷款了,这些债券的收益就会有所减少:现在100个人中只有99个人能够每月还8000元,还款的总额就变成了(8000×99人=)79.2万,小黄和他的伙伴们每人每月就只有(79.2万÷10人=)7.92万元的收益,他们手中这些债券的价值就会受到损失。

  国内A股市场,权证品种远没有香港H股市场丰富(香港将权证称作“窝轮”)。若投资者拥有港股帐户,就会获得更多的做空机会。

注意,理解的关键点来了:如果在上个例子中,借钱给小红的人不是我呢?假设有个小黄,是他借了1万元给小红。我看到这件事之后,觉得小红一定会跑路。所以我找到那个认为小红很安全的有钱的小绿,跟他说:小红借了1万元钱,每个月还500;可我怕她会跑路。我每个月给你300,如果她跑了,你就把她剩下该付的钱补偿给我好吗?然后我和小绿签订了与第一个例子一模一样的CDS。

  2.每次仅投入一份资金购买认沽权证,若8个月后认沽权证投资失败,则下一份资金立即跟进,再次购买为期8个月的权证;

理解了这些,就会明白,中国虽然推出了CDS,但并不能同美国一样有条件做空房地产,根本原因就在于房地产没有证券化。你只能卖空证券(债券),而无法卖空住房抵押贷款本身。为中国居民住房贷款提供资金的,从来只有银行,并不像美国一样,能够将其打包出售给其他投资者。所以即使要购买CDS以对冲住房贷款大面积违约的风险,也只有银行有这种需求和能力;而正因为银行持有大量住房抵押贷款,所以这种行为也无论如何都不能算作卖空。目前中国的CDS仅限于银行间的交易;不要说普通人,其他的金融机构、基金也都是无法参与的。

  例如,上海期货交易所的螺纹钢品种于2009年3月开始交易,直到今年2月,价格一直维持上涨态势,之后便风光不再。10月下旬,国内钢材价格甚至一周内暴跌500元/吨,跌幅高达10%。由此可见,螺纹钢本身的价格时涨时跌,不易把握。但如果我们换一个角度,考察“螺纹钢黄金比”,那么这个比值的下跌趋势其实早在2009年8月就已确立,因此可以安心地进行顺势操作。这一比值可看作“扣除通胀因素的螺纹钢实际价格”,相对螺纹钢本身的价格,具有超前效应。“螺纹钢黄金比”长线下跌,说明钢材市场处于熊市,即使螺纹钢的名义价格创出新高也无法改变这个事实(这种新高可理解为由政府超发货币所导致的通胀现象)。

最后讲一点技术细节:CDS的全称是Credit Default Swaps,
中文叫信用违约掉期或信用违约互换。CDS本质上是一种把违约的风险必威国际必威官网,拿到市场上进行交易的工具,betway必威亚洲官网,其使用范围远不限于房地产,而是任何有违约可能的资产都可以使用它来进行转移。不需要处理实际的资产(如不需要将放出去的住房贷款处理掉),而能够将资产的部分风险进行交易,让金融机构在资产配置和风险控制上有了更精准的调整工具,是CDS这类工具的重要意义。

  国内期货市场,给了我们做空这些“成本环节”的机会。其中上海期货交易所的工业品是布空的最好对象。从今年9月开始,螺纹钢价格已经下跌了23%,沪铜下跌31%,沪胶下跌33%,而此时中国经济才刚刚显现放缓迹象。

引申到楼市:假设我借了200万给小红买房子,小红每个月还给我8000元(按6%年化利率、等额本息还款、还款时间30年计算)。我很害怕小红失业或跑路,所以找到小绿签订CDS,约定每个月支付小绿5000元,如果小红跑路就由小绿支付我应得的钱。此时我的行为是对冲。如果借了200万给小红的人是小黄,而我还是找到小绿以每月5000元的价格签订CDS,赌小红会跑路,期待从小绿那里获得约200万的赔偿,此时我的行为就是卖空。

betway体育官网下载,  方法1:买入金融地产股的认沽权证

为了理解起来简单,可以类比保险:我实际上是以每个月300元的价格向小绿购买了一份保险,保的是我借给小红的资金的安全。

  3.重复2,直到认沽权证价格暴涨。

现在,理解的关键点又来了:假设我看到了这一系列贷款和证券化的过程,觉得这100个小粉红里,几乎没有人有能力每个月还8000元;我打赌只消过几个月,她们存款耗尽之后,就还不上月供、就会违约、就会让这100张债券的价值蒸发。小黄和他的9个伙伴似乎没觉得有什么危险,所以并没有采取任何对冲的措施。但是我很精明,跑到小绿那里提出签订一个CDS:我每个月支付小绿50万(5000元×100张债券)以保护这100张债券的价值;如果这些债券价值下跌,小绿就要赔偿我损失的部分。

  2007年,在美国爆发次贷危机之前,不少有先见之明的投资者早已提前做空与次债相关的衍生品(如CDO和CDS),最后大获其利,如著名的对冲基金管理人约翰·保尔森。

如果这100个小粉红中一直没有人违约,我就需要白白支出每个月50万的费用,直到我放弃继续签订这份CDS为止;如果这100个小粉红中有一个人违约,在每个月50万的支出之外,我将有8000元的收益;如果这100个小粉红在一年后全部违约,我将在支付了(12个月×50万=)600万的成本后,从小绿那里获得近2个亿的赔偿。这就是我做空100个小粉红楼市的潜在风险与收益。

  那么房价下跌之后呢?没错,所有地产链条上的“成本环节”都会降价。地价、钢材水泥价格、建筑工人和房产中介的工资……甚至装修、家电、汽车等行业也会波及。美国2007年的次贷危机,之所以在一年后演变为经济危机,就是因为房价下跌使得美国消费者信心尽失,不敢再为所欲为地花钱,于是危机从地产行业传导给了整个消费行业。

因此,为了把手中债券价值变为0的风险对冲掉,小黄和他的9个伙伴可以找小绿签订CDS:每张债券的持有人每个月支付小绿5000元;如果100个小粉红中有人还不上钱,造成了每月收益的损失,小绿就要赔偿这部分损失。比如,如果100个小粉红中有1个人违约不能还贷了,小绿就要赔偿每张债券的持有人(8000元-7920元=)80元。如果100个小粉红全部违约了,小绿就要将其剩下应付的所有贷款全部赔偿给小黄和他的9个小伙伴。

  万全之策,是在购入每一份认沽权证的同时,购入相同价格的黄金股认购权证。理由很简单:若通胀成为支撑金融地产股的唯一因素,那么金价涨幅一定会更高,此时黄金股的表现将大大优于地产股。运用这种对冲手法,可以极低的风险从市场获利。

如果100个小粉红全部失业或者跑路,因某种原因无法还贷,小黄和他的9个伙伴们借出来的总共约2个亿,除了已经收取的一部分月供,就全部损失了。此时他们手中的债券价值会等于0——没有人会购买没有月收益的债券。可见,这种以住房抵押贷款为基础的债券,其价值与还款率直接相关。

  不过,相对全球外汇市场日均4.1万亿美元的交易量,NDF市场依然太过狭小。让我们打开思路。其实要做空人民币,未必非要经过汇率市场,只要是用人民币结算,同时又允许进行杠杆操作的所有品种,理论上都可用来做空人民币。例如,做多用人民币计价的黄金,就相当于在做多黄金的同时做空人民币。因为即使美元金不变,只要人民币贬值,人民币金的价格同样会上涨。

与第一个例子不同的是,我并没有借1万块钱给小红,所以每个月并不会从小红那里拿到500元;我是从自己兜里掏300元给小绿。这么做的原因是,我赌小红会跑路;一旦我赌对了,我就用每个月300元的成本,赚到了1万多的收益。第一个例子中,CDS起的作用叫做对冲(抵消、转移、分散所持有的资产的风险),虽然降低了总的收益(每个月的利息只剩200元),但我该拿的那部分钱,无论出现什么状况都是不会损失的;在第二个例子中,我并不持有被保的资产,这时签订CDS的作用就叫做卖空/做空

  应该说,房地产泡沫破灭,不仅有利于重建诚实、健康的发展模式,而且是大势所趋。虽然中国经济短期会经受一次阵痛,但却能使今后的步履更加坚实。泡沫破灭不是问题,泡沫的存在才是问题。地产泡沫破灭,是对失调经济的一次彻底修复,在这个过程中赚钱无可厚非。让泡沫变得更大的行为,才是真正的“趁火打劫”。

让我以极度简化的故事模型来解释如何使用CDS做空房地产的问题,力图让没有任何金融基础的人都能看懂:

        最可怕的就是别人把钱都赚走了,只给你留下一个上涨的预期。
  黄金是这么做空的,股市也是这么做空的,这个一个做空的时代,而下个将是房产。

因此,在美国的次贷危机中,“做空楼市”的真正含义是做空“以住房为抵押的次级债券”。首先要把住房债券化、在市场上进行证券交易,才能有条件对这部分债券做空。根据《大空头》的描述,当时发生的真实情况是,为了吸引低收入者贷款购房,华尔街银行提供了一个双利率的贷款结构:贷款前两年为尝试性的低利率(6%~7%),两年到期后转为实际利率(13%~14%。由于贷给低收入者的次级贷款风险较高,根据金融学中风险高的资产其回报率也更高的规律,他们的贷款利率要高于普通贷款)。人们通常会极大地低估利率折扣的威力。以200万住房贷款为例,按6%年化利率、等额本息还款、还款时间30年计算,正常的每月还款为8000元。在初始阶段,这8000元中利息就占了约5000元。假设最初两年利率打折,只按3%计算,5000元的利息只需要支付2500元,所以每月还款额只有5500元。两年后,利率重回6%,每月还款额就涨了45%(2500/5500)。这突然多出来的巨大还款压力让很多人始料未及,大量的房屋抛售突然出现,房价暴跌,次级债开始大面积违约,价值纷纷蒸发——很多人都还不起突然高涨的月供了,手中的房子不仅急速贬值,而且无法卖出去以获得流动资金。

  由于我们坚信在中国楼市暴跌下,认沽权证至少上涨10倍,那么即使在最坏的状况下(前5份权证损失全部本金,最后一份才如期上涨),4年后也可获得50万资金,年收益高达20%。而一旦楼市出现恐慌性抛盘,实际收益很可能远高于这个数字。

  除国内房企外,金融股也是非常合适的做空对象。房价下跌,意味着以房产为抵押的所有资产价格都会缩水,这将破坏银行的资产负债表。国内银行目前仅能承受1/3的房价跌幅,而前面已经说明,中国楼市跌幅超过50%的可能性非常高。

  认沽权证的品种,首推在香港上市的国内地产企业。这些企业的利润直接受到房价下跌的影响。他们在现金流趋紧的压力下不得不断臂求生,降价出售。但是降价未必有效。在目前的价位,楼市主要靠投机需求支撑,其特征是“买涨不买跌”。开发商降价,不仅无法获得更多投机资金的青睐,反而会引来更大的抛盘——二手存量房,与新盘市场形成恶性竞争的局面。一般而言,房企股票的价格跌幅会远远超过房价跌幅,尤其是在泡沫破灭之初、政府尚未注资“救市”的时期。2007年~2009年,美国房价跌幅仅有30%,但全美PHLX地产股指数却下跌了78%。

  方法3:做空人民币

  近期在海外发生的一系列有关人民币的事件,从某种意义上都可看作为做空人民币开了“口子”。4月11日,首只以人民币计价的股票——李嘉诚旗下的汇贤产业信托在港公开发售;10月14日,《外商直接投资人民币结算业务管理办法》发布,境外投资者和银行可直接在香港办理人民币结算业务;10月17日,香港金银业贸易场正式推出全球首个离岸人民币黄金产品“人民币公斤条黄金”……

  房价上涨预期消失后,海外热钱继续留在中国便无利可图,届时人民币就会贬值。最近已经出现了这样的苗头。中国8月贸易顺差从7月份的315亿美元下降到177亿美元,9月进一步降至145亿美元。由于热钱经常伪装成贸易形式进出,这多少表明海外资金对中国的兴趣正在消退。

  做空金融地产股时,有一点必须注意,就是当房价下跌到可能危及实体经济的程度,特别是威胁到国家金融稳定的时候,央行一定会重新开启信贷龙头注资,那时有关通胀问题的担忧很可能退居其次。信贷放松可使金融地产股暂时获得支撑,变得不那么容易下跌,那么认沽权证的获利空间就会被侵蚀,甚至无利可图。怎么办呢?

  以“螺纹钢黄金比”为做空对象,甚至可以安全地抵御全球货币政策所带来的不确定性。今年9月末,因美联储主席伯南克主席宣布实施扭转操作令投资者对QE3的预期落空,资本市场、商品市场风声鹤唳,黄金价格也下跌了20%,但是观察“螺纹钢黄金比”,依然维持着其固有的下跌斜率,没有出现任何异动。

  这个方法最适合无法交易港股的内地散户。

  有“危”必有“机”。如果认定中国楼市泡沫破灭的进程已经开启,那么您不仅不必惊慌,反而应着手准备迎来一个更大的盈利机会——做空楼市。这将是泡沫时代的最后一顿盛宴,若您未能抓住这十年来楼市暴涨的机遇,那么即将来临的楼市暴跌则千万不要错过。这足以让您聚敛受用一生的财富。

  有人认为楼市价格松动,是因政府在发挥作用。他们相信:在中国经济被房地产“绑架”的状况下,一旦房价暴跌殃及到GDP增速、就业率与地方政府利益时,政府调控力度势必会减弱,货币政策也可能再度放宽,这样楼市繁荣便会卷土重来。目前,许多专家也认为,这一轮降价潮只是牛市中的调整,而非“拐点”。
  持这种观点的人,很可能高估了政府对宏观经济的控制力。房地产市场近期出现降价风暴,其实是中国经济放缓的必然结果,调控政策并非主因。中国的房价,已几乎赶超美英等发达国家的国内一线城市房价也很难获得长期支撑。每一轮脱离基本面的暴涨,都在为日后的下跌积聚动能。仅靠上涨预期拉动的楼市繁荣,其本质是一场“金融传销”游戏,而金融传销对经济的危害,远远超过实体传销。对于这样的市场,停涨便意味着暴跌,“稳定房价”是一个不可能完成的任务。资本的天性就是追逐利润,只要无利可图,一定会选择撤退。
  就像黑石那样。下跌预期一旦形成,政府无论做什么也难以阻止。上世纪90年代初,日本楼市泡沫破灭,日本政府果断救市,可是把利率降到零也未能成功。20年过去了,日本6大都市圈的平均房价:商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱,住宅地下降到现在的1/3左右。2007年,美国次贷危机爆发,美国政府也把利率降到了零,并实施两轮总额接近2万亿美元的量化宽松政策。奥巴马政府还推出了一系列诸如延长还款期限,避免优惠利率重置等举措稳定房屋市场。但尽管如此,依然不能挽回跌势。衡量美国住房市场景气度的标普-凯瑟·希勒指数显示,今年8月美国20个大中城市房价已下跌至2003年中期的水平,相较2007年高点跌幅高达30.8%。需要注意的是,美国房价这十年来的涨幅不足100%,相对中国要“温和”得多。试想国内房价泡沫一旦破灭,能量将有几何?考虑到日本住房市场跌幅高达2/3,谢国忠有关“中国房价跌去一半”的预言或许并不夸张。

  相对股票,认沽权证可以把杠杆进一步放大。房价下跌趋势一旦确立,窝轮的引申波幅也会增加。这意味着,股票每下跌1%,认沽权证的价格可能上涨10%甚至更高。因此,相对楼市跌幅,认沽权证的获利空间可高达几十倍。

  同样,为了规避央行放松货币政策,用通胀手段刺激楼市,最好购入黄金期货进行对冲。这种做空工业品、做多黄金的双向操作,其实等同于做空“工业品与黄金的比价”。

  权证相对股票,唯一的风险在于到期日。投资股票,只要做对趋势即可,但涉及到权证,趋势与时机必须同时正确,这当然增加了难度。例如,若投资者购买了2012年6月30日到期的认沽权证,但截至该日楼市仍未明显下跌,那么就有可能损失全部本金。不过考虑到楼市下跌几为定局,不确定的只是时间,而一旦认沽权证击中,即可获得几十倍利润,投资者不妨将本金分为多份,分期购入权证,以逸待劳。举例来说,我们现有30万本金,笃定中国楼市4年内必定深跌。假设认沽权证平均期限为8个月,那么就可采取以下策略:

  某些“情感指数”较高的投资者,或许会对做空中国楼市“问心有愧”,似乎有种“趁火打劫”的感觉。这种情结可以理解,但大可不必。泡沫对一个国家的经济,伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵,没有破裂的时候,会对整个社会资源分配体制造成扭曲。如果拥有一套住房所带来的泡沫升值收入,远远高于个人的诚实劳动所得,那么整个社会都会陷入浮躁。大家不再诚实劳动,同时变得贪婪;企业家也不再从事制造业,纷纷投入到房地产大军来。

  1.将资金分为6份(48个月/8个月),每份5万元;

  对国内投资者而言,做空人民币的最好方式,就是运用适度杠杆购买上海期货交易所的黄金期货,并长期持有。这不仅仅是买黄金,而且相当于用零利率、零持仓成本借贷人民币。结合方法2,与做空工业品相对冲,此法可在人民币贬值的过程中起到一石二鸟的效果。

  做空楼市并非“趁火打劫”

  人民币是不可自由兑换的货币,如何做空?其实在海外是有做空渠道的,这就是NDF(无本金交割的美元-人民币汇率掉期)市场。目前香港的人民币NDF市场尤为活跃。因为人民币NDF交易以私下协商的方式进行,因此没有任何权威数据能够确定其市场规模。根据英国《金融时报》的估计,其日均交易量在30至50亿美元之间。